Полезные советы по составлению и заключению договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом

Налогообложение выплат арендодателям-нерезидентам

Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.

Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям. Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше. Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).

Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.

  1. Первая, это ссудодатели. Они платят обязательные сборы только те, которые предусмотрены законодательством, а именно налоги за недвижимость (амортизация, и другие). За предоставленную ссуду никаких обязательных отчислений нет.
  2. Вторая категория, это субъекты хозяйственной деятельности, которые являются безвозмездными ссудополучателями. Они платят налоги по той системе, на которой находятся. База налогообложения будет формироваться по принципам, о которых было рассказано ранее, то есть исходя из среднего показателя стоимости аренды на аналогичный объект недвижимости по региону, или населенному пункту.

При безвозмездной передачи любого объекта коммерческой (нежилой) недвижимости, которая используется в хозяйственной деятельности, нужно платить налоги. От них освобождаются только ссудодатели (физические и юридические лица) которым принадлежит такое имущество, и они сдают его в аренду безвозмездно.

Сотрудничество организации с физлицом-арендодателем начинается с оформления договора аренды.

При составлении арендного соглашения сторонам необходимо соблюдать нормы, установленные ГК РФ. В частности, договор должен содержать следующие обязательные реквизиты:

  • наименование документа, место, дата составления;
  • наименование сторон в преамбуле (полное наименование организации, ФИО физлица);
  • ФИО, должность подписанта со стороны арендатора (как правило, директор), основание для представления интересов организации при заключении договора (устав, доверенность);
  • юридический адрес организации, адрес прописки физлица;
  • банковские реквизиты сторон.

Аренда помещений у физического лица

Арендуя помещение у гражданина, который не является самозанятым лицом, организация, выполняя обязанности налогового агента, обязана удерживать и выплачивать в бюджет НДФЛ, рассчитанный от суммы арендных платежей по действующей налоговой ставке. Данное требование установлено п. 2 ст. 226 НК РФ.

Полезные советы по составлению и заключению договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом

АрендПлатежфакт = АрендПлатеждоговор – НДФЛ,

где АрендПлатежфакт – сумма арендного платежа, фактически перечисляемого арендодателю;АрендПлатеждоговор – размер арендного платежа согласно договору;НДФЛ – сумма удержанного налога, рассчитанного по установленной ставке (в общем порядке – 13% от размера арендного платежа).

При аренде помещения у физлица, НДФЛ подлежит удержанию как в случае, когда сумма налога указана в договоре аренды, так и при условии, что данное положение договором не предусмотрено (см. письмо Минфина № 03-04-05/49369 от 27.08.2015 года).

Срок уплаты НДФЛ юрлицом-налоговым агентом – не позже дня, следующего за днем перечисления арендного платежа физлицу-арендодателю.

Рассмотрим пример. Между ООО «Призма» и гражданином Барсуковым заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендная плата составляет 7.303 руб./мес.

«Призма» уплачивает арендные платежи Барсукову ежемесячно до 20-го числа текущего месяца.

18.10.2019 года бухгалтер «Призмы» перечислил Барсукову арендную плату за октябрь 2019 года (за минусом НДФЛ):

7.303 руб. – (7.303 руб. * 13%) = 6.353,61 руб.

«Призма» обязана перечислить НДФЛ в бюджет не позже 19.10.2019 года.

Страховые взносы

Арендные платежи, уплачиваемые юрлицом-арендаторов в пользу физлица, не являются объектом налогообложения страховыми взносами. В соответствие с п.4 ст. 420 НК РФ, организация, арендующая помещение у физлица, взносы по обязательному пенсионному, медицинскому, социальному страхованию уплачивать не обязана.

При заключении договора с физлицом-нерезидентом РФ организация-арендатор соблюдает общий порядок налогообложения выплат в пользу арендодателя. При расчете НДФЛ, удерживаемого из суммы арендных платежей в пользу нерезидента, организация применяет налоговую ставку 30%.

При определении срока перечисления НДФЛ, удержанного из дохода нерезидента, организации следует руководствоваться п. 6 ст. 226 НК РФ (не позже дня, следующего за днем выплаты дохода).

Выплаты нерезиденту в виде компенсации эксплуатационных услуг за пользование помещением НДФЛ не облагаются.

На доход, выплачиваемый арендодателю-нерезиденту согласно договору аренды, страховые взносы не начисляются.

Порядок уплаты страховых взносов в ПФР, ФСС, ФФОМС и ТФОМС утвержден Федеральным законом от 24.07.2009 N 212-ФЗ “О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования” (далее – Закон N 212-ФЗ).

Объектом обложения страховыми взносами для организаций, производящих выплаты физическим лицам, признаются, в частности, выплаты и иные вознаграждения, начисляемые в пользу физических лиц в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (ч. 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ).

В соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона N 212-ФЗ не относятся к объектам обложения страховыми взносами выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), и договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав), за исключением договоров авторского заказа, договоров об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательских лицензионных договоров, лицензионных договоров о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства.

Договор аренды транспортного средства относится к договорам, связанным с передачей в пользование имущества (имущественных прав). Соответственно, арендная плата не облагается страховыми взносами в ПФР, ФСС РФ, ФФОМС, ТФОМС (письмо Минздравсоцразвития России от 12.03.2010 N 550-19).

Полезные советы по составлению и заключению договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом

Страховые взносы от НС и ПЗ подлежат уплате в соответствии с Федеральным законом от 24.07.1998 N 125-ФЗ “Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний” (далее – Закон N 125-ФЗ).

Порядок исчисления и уплаты взносов на этот вид страхования регулируется постановлением Правительства РФ от 02.03.2 000 N 184 “Об утверждении Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний” (далее – Правила).

В соответствии с п. 1 ст. 20.1 Закона N 125-ФЗ, а также п. 3 Правил страховые взносы начисляются, в частности, на выплаты и иные вознаграждения, выплачиваемые страхователем в пользу застрахованного лица в рамках гражданско-правовых договоров, если в соответствии с такими договорами страхователь обязан уплачивать страховщику страховые взносы.

То есть начисление страховых взносов от НС и ПЗ на выплачиваемую арендную плату физическому лицу по договору аренды транспортного средства следует производить только в том случае, если это прямо предусмотрено указанным договором.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТаудитор, профессиональный бухгалтер Федорова Лилия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТаудитор Мельникова Елена

1 февраля 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Договор подряда с физлицом - налоги, взносы, образец

Аренда нежилого помещения приносит прибыль арендодателю, в данном случае физическому лицу, которое его сдает и извлекает прибыль в виде арендных платежей. Такой доход по закону должен облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговая ставка на указанный вид дохода для физических лиц составляет 13 % от прибыли.

НДФЛ уплачивается в порядке и в сроки, предусмотренные Налоговым кодексом РФ (НК РФ). Согласно ст. 228 НК РФ лицам, получившим доход необходимо уплатить НДФЛ до 15 июля года, который следует за налоговым периодом. Декларация предоставляется в налоговую инспекцию по месту жительства физического лица не позднее 30 апреля года, который предшествует налоговому периоду.

ВАЖНО! Физическое лицо, которое не отчисляет налоги от получения прибыли, может быть привлечено к уголовной или административной ответственности.

Договор подряда – это соглашение, в котором одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определённую работу и сдать её результат заказчику, а последний обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК РФ).

Договор подряда считается одним из старейших гражданско-правовых договоров. Он был известен уже римскому праву, в котором определялся, как найм работы и подразделялся на три вида – наем вещей, подряд, наем услуги.

После революции в советском законодательстве подряд был выделен в отдельный договорный тип. По ГК 1922 г. по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется на свой риск выполнить определенную работу по заданию другой стороны (заказчика), последняя же обязуется дать вознаграждение за выполнение задания.

Аренда помещений у физического лица: налогообложение, страховые взносы

Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс нашей страны, не содержит такого правового понятия, как безвозмездная передача жилого или нежилого имущества. Под такими действиями подразумевается получение ссуды.

Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной выгоды. Сторонами по такой сделке выступают ссудодатель, то есть гражданин, или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо предприятие, организация, которые берут данное помещение в аренду или найм.

Полезные советы по составлению и заключению договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом

Главным условием такой передачи, является возвращения объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также оплата всех обязательных платежей (коммунальные и другие услуги) за период, на протяжении которого недвижимостью будут пользоваться.

Безвозмездная аренда нежилого помещения и налогообложение таких сделок регулируется Налоговым кодексом нашего государства, но об этом будет рассказано ниже.

Данные правоотношения могут возникать между физическими и юридическими лицами в равной степени, без законодательных ограничений.

Существуют следующие формы таких сделок.

  1. Между гражданами (к этой категории относятся и лица без гражданства, которые владеют недвижимостью). Обычно предметом такого соглашения выступают жилые помещения. Заключается между ними договор найма. Налогообложение идет по ставкам, установленным для такой категории (налог на доходы).
  2. Между гражданами индивидуальными предпринимателями (которые выступают как субъекты хозяйственной деятельности), а также юридическими лицами. В основном арендуется коммерческая недвижимость, в некоторых случаях жилая. Сделка оформляется договором аренды, и соответственно включается налогообложение.
  3. Между различными юридическими лицами, куда можно отнести и индивидуальных предпринимателей. Сделка оформляется соглашением об аренде недвижимости.

Основным моментом при заключении сделок аренды, является то, что владелец имущества не получает от этого никакой прибыли или премиальных. Если соглашение оформлено по безвозмездному пользованию, и в нем прописано наличие арендных платежей, налоговая инспекция может за это наложить штрафные санкции и пеню.

Многие юридические субъекты хозяйственной деятельности, куда можно отнести различные ООО, а также другие предприятия, выбирают себе упрощенную систему налогообложения (УСН). Она предусматривает фиксированную уплату 15% суммы от своих доходов (налог), а также другие обязательные платежи в различные фонды (например, за своих работников).

Полезные советы по составлению и заключению договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом

Такие субъекты хозяйственной деятельности могут безвозмездно арендовать недвижимое имущество, как у простых граждан, так и у юридических лиц, а также ИП.

Безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица, и у участников хозяйственной деятельности, подвергается налогообложению, согласно Налогового кодекса, а также иных разъяснительных нормативно-правовых актов (разъяснение Высшего Административного Суда, писем налоговых инспекций).

Для расчета необходимой денежной суммы, из которой будут платиться налоги, выступает следующая информация. Берется общая характеристика помещения, а затем статистические или рыночные данные, исходя из которых, можно узнать, сколько платится арендная плата за аналогичные объекты, субъектами хозяйственной деятельности по региону, или в конкретном населенном пункте.

Это необходимо для тех предприятий, которые производят товары или предоставляют услуги. Исходя из данной информации, ежемесячная ориентировочная сумма аренды, закладывается в стоимость продукции, затем подсчитывается доход от реализации, и идет уплата УСН. Такой алгоритм расчета применяется для всех субъектов хозяйственной деятельности, которые выступают ссудополучателями.

Те граждане, которым принадлежат помещения, за сдачу в безвозмездное пользование своего имущества никаких налогов не платят. Исключением является налог, который платится за наличие в собственности самого объекта недвижимости.

Важно понимать, что в юридической практике нет такого договора, как безвозмездная аренда нежилого помещения. Для оформления таких правоотношений заключается соглашение о предоставлении ссуды, в виде конкретного объекта недвижимости, в котором указываются его индивидуальные признаки.

В юридической практике встречаются ситуации, когда между субъектом, который занимается предпринимательской деятельностью (ИП, ООО и другие юридические предприятия) заключаются договора безвозмездного пользования нежилым помещением.

Сразу нужно отметить, что на процесс формирования базы налогообложения, данные соглашения никаким образом не влияют, поэтому она формируется по основаниям, которые были указаны выше.

Обычно такими сделками пользуются разные юридические лица, у которых есть одинаковые учредители. Это нужно для того, чтобы уменьшить производственные и иные затраты для производства продукции или услуг. Налоговые органы относятся к таким соглашениям с особым вниманием, и работники бухгалтерских служб таких субъектов предпринимательства, обязаны внимательно относится к процессу формирования базы, с которой будут платиться отчисления в виде налогов.

Важно знать, что такая безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами, характерна тем, что ссудодатели хоть и не платят никаких сборов за предоставление безвозмездной ссуды, но подлежат обязательной уплате сбора за недвижимое имущество, которое, хоть и сдано в безвозмездное пользование, но находится у них на балансе.

Такое соглашение должно включать в себя несколько важных моментов. По общим правилам договоров, основным в них является предмет, цена, а также срок действия. Исходя из этого, данный договор должен содержать в себе следующие обязательные реквизиты:

  • предмет, то есть индивидуальные признаки самого помещения (место расположения, квадратура, технические особенности), так как именно из данной позиции, впоследствии и будет происходить расчет налогов, для их уплаты, кроме этого, в случае спора с налоговой, договор можно будет предоставить в суде, или высших органах, как мотивированное обоснование правомерности действий;
  • цена, в данном случае идет речь о безвозмездной ссуде, поэтому должно быть указано, что плата за пользованием недвижимого имущества не берется;
  • срок, его стороны устанавливают по своему усмотрению, но если он будет превышать один год, значит, на такое соглашение распространяются требования, выставляемые к аренде, то есть договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре;
  • последнее, это обязанность ссудополучателя производить оплату коммунальных и других расходов, на содержание помещения, а также вернуть его в первозданном виде, или улучшенном.

Исходя из таких требований, можно прийти к выводу, что налог за безвозмездную аренду объекта недвижимости будет формироваться исходя из договора, в котором будут четко прописаны индивидуальные и технические особенности объекта.

Важно знать, что данная сделка, по своей правовой природе включает в себя не только ссуду, но и некоторые положения договора аренды.

Безвозмездная аренда помещения физического лица бывает двух видов:

  • когда по такой сделке передается жилое помещение другому физическому лицу;
  • при передаче нежилой недвижимости ИП или субъекту предпринимательской деятельности.

В первом случае, на договорные отношения распространяются правовые требования безвозмездной ссуды, и соглашения найма. То есть владелец недвижимости передает ее в безвозмездное пользование квартирантам, при этом не получает никакой платы. Найм отличается от аренды именно тем, что заключается только между гражданами, для проживания в квартире или доме.

Если гражданин сдает свою квартиру или дом юридическому лицу либо ИП, где будут жить его сотрудники, то это уже безвозмездная аренда. То есть тут возникают другие правовые отношения.

Исходя из них, и будет происходить налогообложение участников таких сделок.

Важно помнить, что физическое лицо, по Закону, может также быть владельцем нежилого помещения (коммерческого). Жилая недвижимость имеет особый правовой статус, поскольку может быть использована только для проживания в ней людей.

Организация-арендатор признается налоговым агентом, который обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю – физическому лицу.

Выплаты в пользу физического лица в виде арендной платы не являются объектом обложения страховыми взносами в ПФР, ФСС, ФФОМС и ТФОМС. Также данные выплаты не являются объектом обложения страховыми взносами от несчастных случаев и профессиональных заболеваний (далее – страховые взносы от НС и ПЗ), если условиями договора аренды не предусмотрена обязанность организации по уплате данных взносов.

Особенности сделки

Сделка по сдаче в аренду нежилого помещения между гражданином (физлицом без образования ИП) и организацией (ООО или предприятием другой организационно-правовой формы) имеет следующую специфику:

  • Полезные советы по составлению и заключению договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицомдоговор должен содержать адрес и характеристики, идентифицирующие объект недвижимости;
  • на арендные выплаты НДС не начисляется;
  • в договор включаются расходы за коммунальные услуги;
  • расчет с собственником производится в безналичной форме или наличным расчетом;
  • изменять сумму арендного платежа за помещение можно только 1 раз в год;
  • сделка, заключаемая более чем на 12 месяцев, обязательно регистрируется в государственном органе.

Срок перечисления НДФЛ по договорам аренды

Для выплат по договорам аренды помещений, договорам ГПХ необходимо знать в какие сроки следует признавать доходы, удерживать и платить НДФЛ.

Полезные советы по составлению и заключению договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом

Законодатель установил три вида сроков заключения договоров:

  • неопределенный срок;
  • меньше одного года;
  • больше одного года.

Договора, заключаемые на неопределенный срок и на срок меньше года, не подлежат регистрации, поэтому при заключении таких видов сделок стороны освобождают себя от бумажной волокиты, связанной с регистрацией документа.

Если стороны подписывают соглашение на срок больше одного года, им необходимо зарегистрировать соглашение в уполномоченном государственном органе.

Содержание соглашения и его пункты

В договоре прописываются существенные условия:

  1. Полезные советы по составлению и заключению договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицомОбъект – арендуемое имущество с обязательным указанием данных помещения, позволяющих его распознать.
  2. Характеристики, содержащиеся в правоустанавливающих документах на объект.
  3. Суммы арендных платежей.

Типовой договор обычно включает пункты:

  • дата составления документа;
  • данные субъектов договора (арендодателя и арендатора);
  • предмет договора, информация о нем;
  • права, обязанности сторон;
  • условия оплаты, суммы оплаты, платежи за электричество, отопление и прочие;
  • ответственность участников за нарушение условий сделки;
  • срок действия договора, условия продления, расторжения;
  • законодательство, на которое опирались участники, при составлении соглашения.

В заключительной части документа:

  1. указываются реквизиты сторон;
  2. ставятся подписи физического лица и уполномоченного представителя организации;
  3. печать организации.

ВАЖНО! Если в договор аренды объекта недвижимости не включены условия, которые законом определяются как существенные – он может быть признан недействительным в суде.

Ниже представлен образец договора аренды нежилого помещения между физическим лицом и ООО, а также и другие образцы.

Условия расторжения договора:

  • с согласия участников сделки, когда они в добровольном порядке составляют и подписывают соглашение о расторжении договора;
  • по истечению сроков, оговоренных сторонами в договоре, если в нем не установлено условие его автоматического продления;
  • при нарушении сторонами условий сделки.

Если один из участников договора нарушил его условия, признать сделку расторгнутой может только суд.

Как составить документ?

Соглашение об аренде нежилого объекта недвижимости между гражданином и организацией составляется исключительно в письменном виде. Стороны могут составить договор на типовом бланке.

Для составления документа им необходимы документы:

  • Полезные советы по составлению и заключению договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицомпаспорт гражданина РФ или иностранного государства;
  • свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию юридического лица;
  • сам договор;
  • техническую документацию на арендуемое помещение;
  • свидетельство или иной документ, который подтверждает право собственности гражданина на предмет договора;
  • документ, подтверждающий полномочия лица, представляющего организацию;
  • ИНН, выписку из ЕГРЮЛ;
  • документ об оплате государственной пошлины (если сделка подлежит регистрации).

Когда необходима регистрация и как ее произвести?

Договор аренды объекта недвижимости должен пройти обязательную процедуру регистрации в государственном органе, если определенный в нем срок превышает 12 месяцев.

ВНИМАНИЕ! Такой договор считается заключенным только после его государственной регистрации.

Полномочным органом, оформляющим сделки, связанные с регистрацией договоров аренды объектов недвижимости, занимается УФРС (Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии). Обратиться с заявлением в уполномоченную государственную структуру имеет право любая сторона сделки.

Список документов, представляемых в инстанцию, осуществляющую регистрацию сделок:

  1. письменное заявление гражданина или представителя организации с просьбой произвести государственную регистрацию сделки в 1 экз.;
  2. оригинал паспорта или иного документа, удостоверяющего личность заявителя;
  3. надлежаще заверенная копия документа, удостоверяющего право лица, на представление интересов организации в 2 экз.;
  4. оригинал и копия документа, удостоверяющего право лица, подписавшего договор от имени организации на совершение данного действия в 1 экз.;
  5. оригинал договора аренды объекта недвижимости с приложениями в 2 экз.;
  6. документ (технический или кадастровый паспорт), описывающий арендуемый объект, выданный до 01.03.2008 г. (с обязательной заверительной отметкой органа, выдавшего документ) в 1 экз.;
  7. оригинал акта приема-передачи объекта в 2 экз.;
  8. оригинал и копия документа по оплате государственной пошлины в 1 экз.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector