Организация производства

ДЛЯ ЧАЙНИКОВ

Тогда стоимость объекта оценки методом сопоставимых продаж рассчитывается по формуле:

S = Sa · K1 · K2 · ... · Kn,

где - Стоимость объекта, выбранного как аналог;

K1, K2, Kn - Коэффициент поправки цены в зависимости от 1, 2, n-го параметров, соответственно.

В последние годы с развитием информационной базы о стоимости сделок по продаже объектов промышленного назначения на рынке недвижимости корректировки цены объекта-аналога выполняется с применением корреляционно-регрессионного анализа. Положительным в применении этих методов является то, что они могут обрабатывать зависимость цены объекта от многих параметров, исследуя их как систему с присущими ей признаками иерархичности и определенной взаимозависимости параметров.

Корректировка цены аналога или расчет цены объекта оценки в случае применения корреляционно-регрессивных зависимостей выполняется с учетом следующих факторов:

1) функциональное назначение объекта (показатели, позволяющие эффективно использовать объект по определенному назначению);

2) качество объекта (за исключением показателя функционального назначения), характеризуется показателями срока службы объекта, степени его физического и морального износа и т. д..;

3) различие по технико-экономическим показателям, напри-
клад, производственной площадью, строительным объемом, производительностью, затратами на эксплуатацию и т. п.;

4) время или период осуществления оценки;

5) место расположения объекта, наличие инфраструктуры (транспорт, связь, рыночная инфраструктура, страховые сделки), экологические показатели;

6) условия оплаты стоимости объекта (одноразовый платеж, рассрочка и т. п.);

7) условия продажи, имидж продавца

8) права пользования земельным участком;

9) возможность изменений налогового и иного законодательства.

В целом, применение методов сопоставимых продаж как в процессе приватизации, так и на вторичном рынке недвижимости в Украине, связано с большими трудностями. Прежде всего это касается-
ется ограниченности информации о продаже объектов недвижимости, сложности сопоставления объектов недвижимости за отличными параметрами, влиянием многих чисто рыночных факторов на ценообразование в сфере объектов недвижимости. По этой причине данный метод, как правило, используется в комплексе с другими методами при оценке стоимости промышленных объектов.